Dr. Mahfi Eğilmez
Mevcut yüksek enflasyona rağmen son periyotta konut fiyatları eskisi kadar artmaz oldu. Bunun nedeni nedir? Son günlerde çok sorulan sorulardan birisi de bu.
Konut fiyatlarında yaşanan çılgın artışın son devirde yavaşlamasının birkaç nedeni var. Bunlardan birincisi enflasyonun baz tesiriyle de olsa sürat kesmiş olması. İkinci ve asıl kıymetli neden satışların düşmüş olması. Konut talebi, son birkaç ayda eski canlılığını yitirdi. Konut satışlarındaki gelişmeyi aşağıdaki grafikten izleyebiliriz.
Genellikle yılın son ayında satışlar artar o nedenle Aralık ayında bir sıçrama kelam konusu olsa da izleyen iki ayda satışlardaki düşüş görülebiliyor. Eğilim çizgisi de düşüşü işaret ediyor. Olağan şartlarda enflasyon yükselirse konut talebi düşer, fiyatlar da talep düşüklüğü nedeniyle enflasyon kadar süratli yükselmez. Bizde olağan şartlar geçerli değil. Faiz enflasyonun 30 puan altında olunca beşerler birikimlerini koruyabilmek için bankaya yahut tahvile yatırmak yerine konuta yatırıyor. Bu tercih, konuta talebi ve münasebetiyle konut fiyatlarını artırıyor. Son devirde mevduat faizlerinde yavaş yavaş artış başladı. Bu gelişme, konuta talebi azalttı ve fiyatlar da eskisi kadar artmaz oldu. Örneğin konut fiyatları 2022 yılının Ocak ayında yüzde 153 artmışken bu yılın Ocak ayında artış yüzde 59 oranında gerçekleşti. Bu gelişmeyi aşağıdaki grafikten izleyebiliriz.
Grafik, konut fiyatlarındaki asıl sıçramanın 2021’in ikinci yarısında başladığını gösteriyor. O vakte kadar TCMB’nin siyaset faizi enflasyonla birebir orandaydı (yüzde 19.) TCMB, o periyotta faiz indirimlerine başladı ve devam ederek siyaset faizini yüzde 8,5’e kadar indirdi. Bankalar da ister istemez bu indirime uydu ve tasarrufu olanlar için paradan kaçış başladı. Döviz alımı zorlaştırılınca geriye seçenek olarak borsa ve konut kaldı. Yüksek tasarrufu olanlar konut almaya ve paralarının satın alma gücünü o yolla müdafaaya yöneldi. Düşük tasarrufu olanlar da bankalardan konut kredisi alarak konut talebinde bulundu. Talep bu kadar artınca konut fiyatları da fırladı gitti. Geçtiğimiz birkaç ayda bankalar, mevduat müşterilerini kaybetmemek için yavaş yavaş faizleri artırmaya başladılar. Bu, yaklaşım değişikliği konut satışlarının düşmeye başlamasında kıymetli bir tesir yarattı.
Mart sonu prestijiyle kur muhafazalı mevduatta faiz tavanı kaldırılınca mevduat faizlerinde ve tahvil faizlerinde de yükselme biraz daha hızlandı. Üstteki grafikler şimdi bu son değişimlerin yaşandığı ayları kapsamadığı için gelişimi tam olarak göstermiyor. Önümüzdeki aylarda faizlerin enflasyona yaklaşmaya devam ettiği her adımda hem konut satışlarındaki düşüşü hem de fiyat artışlarındaki gerilemeyi çok daha açık biçimde göreceğiz.
Türkiye, 2021 yılının ikinci yarısında büyüme modeli olarak faizi, enflasyonun çok altına düşürüp tüketimi körükleme prosedürünü seçti. Bu model, yüksek enflasyon yaratarak bir yandan paradan kaçmaya yol açan öne çekilmiş talep, bir yandan da insanların ellerindeki varlıkların kıymetlerinin arttığını düşünmesine yol açan servet tesiriyle tüketimlerini artırmalarını ve bu yolla büyümenin yüksek kalmasını sağladı. Bu yaklaşım insanların zihninde bir yanılsama yarattı ve davranışlarını ona nazaran belirlemelerine yol açtı.
Bu yazı Mahfi Eğilmez’in blog sitesinden alınmıştır
