1 Eylül 2023 prestijiyle bir mal sahibi yahut kiracı, dava açmak istediğinde arabulucuya başvurmadan direkt dava açamayacak. Pekala müracaat nereye, nasıl yapılacak, maliyeti ve müddeti ne olacak?
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün sorularını yanıtlayan Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz şunları kaydetti:
-Gayrimenkulde hangi davalarda arabuluculuk kaidesi uygulanacak?
Kira tespit davaları, kira tahliye davaları, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira mukavelesi kaynaklı ihtilafları mecburî arabuluculuk sürecine tabi.
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve paydaşlığın giderilmesine ait uyuşmazlıklarda da müracaat yapılacak. Yaklaşık olarak 3-4 yıl süren izale-i şüyu öteki ismiyle ‘ortaklığın giderilmesi’ davalarında hissedarların vakit ve bedel kayıpları giderilecek.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar arabulucuyla çözülecek. Kat malikinin açacağı eski hale getirme, olağan yahut inanılmaz kat malikleri genel şura kararlarının iptali üzere davalarda arabuluculuk kural olacak. Tekrar site yahut apartman idaresinin aidat ödememe nedeniyle açacakları icra takipleri ve itiraz halindeki davalar, idare planı yahut kat malikleri şura kararlarına uymayan kat malikleri aleyhine açacakları davalar üzere ihtilaflarda arabuluculuk uygulanacak.
-Süreci hangi taraf başlatacak?
Zorunlu arabuluculuk sürecini dava açmak isteyen kişi ve/veya kurum başlatmak zorunda. Kira tahliye davası açmak isteniyorsa mal sahibi, iştirakin giderilmesi davası açılmak isteniyorsa hissedarlardan birisi, apartmanda idareyle sorun yaşayan bir kat maliki yahut apartman komşuluk hukukuna uymuyorsa malik yahut yönetici arabuluculuk sürecini başlatması gereken bireyler.
-Nereye müracaat yapılacak? Fiyatı ne olacak?
Arabuluculuk başvurusu açılacak dava için yetkili olan mahkeme neresi ise o adliyede var olan ‘Arabuluculuk Bürosuna’, şayet o adliyede bu türlü bir ofis kurulmamış ise görevlendirilen Sulh Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğü’ne müracaat fiyatı ödenmeksiniz yapılabilecek. Arabuluculuk hizmeti yapılırken iki saate kadar görüşmeler fiyatsız olarak Adalet Bakanlığı’nın bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenecek olup, iki saati geçen görüşmelerde ise bilakis bir düzenleme taraflar ortasında yok ise eşit olarak taraflarca Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Minimum Fiyat tarifesine nazaran ödenecek. Lakin iki saate kadar Adalet Bakanlığı’nın ödediği fiyat dava açılması halinde davada haksız çıkan tarafa yargılama sarfiyatı olarak ödetilecek. Taraflar şayet arabulucuyla anlaşırlarsa aksi kararlaştırılmadıkça Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Taban Fiyat tarifesine nazaran belirlenecek arabuluculuk fiyatı taraflarca eşit halde ödenir. Örneğin Kira bedelinin tespiti davası konusu paraya ait bir dava olduğu için mal sahibi 5000 TL kira bedeli ödeyen kiracısı için 15.000 TL istenmiş ve 12.000 TL’de uzlaşmış olsun. Bu noktada 7000 TL bir artış sağlanmış olup 7000×12= 84.000 TL. Burada birinci 100.000 TL’ye kadar yüzde 6 bir arabulucu fiyatı olarak pahalandırılacak ve 5040 TL arabuluculuk fiyatı ödenecek. Konusu para ile kıymetlendirilmeyen uzlaşmalarda ise bir saati iki taraflı uyuşmazlıklarda taraf başına 480X2 formunda olacak. Örneğin kat malikleri ortasında bir ihtilaf oluşmuşsa iki malik ortasındaki ihtilaf için 960 TL’lik uzlaşma bedeli arabulucuya ödenecek.